西安「古都核心区」规划：主城区的新风口？
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近些年，西安城建/区域规划接二连三。
将西安东部、北部优势资源聚合发展的浐灞国际港、定位“国家中心城市副中心”的西咸新区以及“双中心”核心区加持下的高新三期，这些城市新区利好规划不断，几乎每年都会有新的内容公示。
对于西安主城区而言，新版的区域规划并不频繁，尤其是成熟稳定的老城区。
所以当上周《关于西安市古都核心区国土空间详细规划的公示》发布后，很多主城区原住民的讨论声量颇高。
长住经开区的粉丝问“这里会不会有更好的配套落地？会不会有更好的房子？房价会不会有变化？”
壹丨增补优化 降低人口密度
西安市古都核心区，这一概念很容易让人联想起2021年3月发布的《西安历史文化名城保护规划（2020-2035年）》，但根据规划信息来看，前者的范围明显更大、更全，后者主要针对的范围则是城墙之内。
据悉，西安市古都核心区位于渭河以南，东与浐灞国际港接壤，西与西咸新区、高新片区相接，南与长安区为邻，包含碑林区、新城区、莲湖区、未央区（部分）、雁塔区（部分）、曲江新区、经开区（渭河以南部分）。
其定位内涵也与2005年启动的“皇城复兴计划”、2018年印发《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》、2021年发布《西安历史文化名城保护规划（2020-2035年）》中的表述接近，皆为：
重点落实疏解人口降低密度的规划要求，合理控制建设规模和开发强度
既然是降低人口密度，显然就是将主城人口向城市新区、开发区引导，再用新建的城市配套来覆盖原住民小区，以达到“疏解”、“合理控制建设规模”的目的。
而在303平方公里的规划中，除了曲江、经开算是开发区，其他都是资源、常住人口相对饱和的老牌行政区。
这303平方公里的土地，划分为96个单元，其中一般单元占了大半，12个重要发展单元、5个新增建设单元值得关注。
贰丨12个重点发展单元
我们由南向北挨个来看。
橘色为“重要发展单元”，很明显划分图中最南向的城南电视塔板块，这是最早将“城市更新与建设”付诸于实践的区域，原会展中心拆除后，取而代之的是华润开发的高端住宅与城市地标商业综合体。
结合卫星地图可知，绕城高速以北的电视塔板块基本饱和、只待兑现，以南的长安南路东侧还有批量的待开发用地，金茂璞逸曲江在此率开率罄，据悉后续还有批量土储和待进驻的国央企开发商。
待这一板块，即西安文化CBD落成后，会是城南，乃至西安市全新的文化、商业、高端居住圈。
北向的“ZB-BL-04”单元，在长安北路沿线、二环与环城南路之间，这一区域的重点建设不再是住宅单元的翻新、开发，目前沿线布局着西安SKP、南门合生汇与在建中的西安太古里，也有中贸广场、王府井百货这样的流量商场，显然这里侧重的是潮玩商业、高端商业的开发与引入。
西向的“ZB-YT-01”单元，即雁塔未来产业城，这里近高新、近沣东，三区交汇之处，地缘优势明显，而这也是传统行政区——雁塔区为数不多可以拿到土地财政的区域，紫薇西棠、卓越坊周边以及科技路金茂府周边分布着批量可供开发的居住用地。
往北重点关注经开&未央区的动作，凤城二路+文景路、市府板块、未央徐家湾、未央湖以及高铁新城，是接下来经开&未央的重头戏，其中徐家湾、未央湖、高铁新城的城建动作，相对会更大、更快一些。
徐家湾后续的拆改与开发多由市政牵头、开发商参与的形式推进，目前已经看到了保利、绿城、未央城建、科为等房企的布局落子；
未央湖板块侧重低密生态居住圈的打造；高铁新城主打商务交流，但目前来看也是住宅开发强度＞商业配套的节奏。
叁丨5个新增建设单元
蓝色为“新增建设单元”，除“大遗址保护单元”外，新增建设单元只有5个，数量不占优势，但总归有故事可讲。
围绕杜陵遗址周边的开发其实在2018年就已经陆续展开了，中海曲江大城、阳光城PLUS、雁栖玫瑰园包括正荣彩虹谷、妇幼曲江院区等都已落位，中大国际99、流光云谷、九曲松间处于在建中，板块已经贴上了“低密、高改”的标签。
后续杜陵遗址西南向的“ZB-QJ-09”、南向的“ZB-QJ-09”大抵也会向现有板块定位靠拢，曲江苦于没地许久，这次新增单元的划定，不仅给置业群体注入期待，也极大程度上缓解了曲江没地开发、营收的窘迫。
另外三处新增单元，均位于核心区的北部、渭河以南，横向布局的高铁新城东侧、西侧各增一处，北三环六村堡立交新增一处，河景资源和便捷出行会是片区开发的亮点。
新增单元数量有限，完全是在情理之中的。
第一，核心区面积本就有限，可以扩展建设的区域也都处于主城边缘位置。主城区逐渐向存量市场过渡，高铁新城与杜陵遗址的新增开发更像是挤出来的板块。
第二，过往大拆大建的发展路径难以复制，无论是国家层面对收益较低项目的叫停，还是各自区域缩紧的钱袋子，都不足以支撑再来一轮高举高打的拆迁、重建。
所以没必要一上规划就觉得是在画饼，对于生活了多年的原住民而言，地缘情结难需要“城市更新”来提升主城界面。
但人口向外，资源向外是城市发展必然趋势，目前西安地铁三期几近收官，包括预计“十一”前通车的6号线南段、5号线东段、10号线一期，年底通车的8号线。
西安前三期的地铁建设，包括四期规划，其中多条路线都是在为主城人口疏导服务，侧重拉大城市骨架，侧重西咸一体化、北跨和东站枢纽，跨市、跨区域的联动。
经常说有人的地方才有房地产，那问题来了你会选择老城区还是开发新区呢？
