目前我眼中的泰国房产销售和租赁市场
前几年，不少国人都投资了泰国的房产，目前来讲，今年截止到10月份，中国人依旧是泰国公寓投资的第一名，很多人投资了泰国房产之后就希望两点，
一、房价一直上涨，
二、能租上个好价钱。
（一）曼谷
曼谷是全泰国唯一的一线都市，全国经济总量占了44%，人口占了全国1/3，进出口占了全国的60%多，医疗教育资源占了全国的70%左右，所以也是全国就业岗位最集中的城市，很多年轻人都来泰国发展，感觉跟国内的一线城市一样的。毕竟过去10年间，曼谷平均每年房价涨幅大约12-15%，年租金收益也在4-7%，投资者投资之后当然希望能获得稳定的收益。
曼谷的公寓租给谁？
NO.1 在泰国旅居的外国人
曼谷的国际化程度相信你有所耳闻，世界500强的外资公司基本上在曼谷都设有分公司，大量在泰国工作的外籍人员都需要在市中心租赁住房。
曼谷市区有几个著名的外国人聚集区：
Asok Silom-Sathorn
Ploenchit-Lumpini
Rama9-Ratchada
他们租房也会首选这些区域。
据统计，目前曼谷高端租客大约有8.7万名。
尤其在中国一带一路倡议后，中企在泰国设分公司成为一种潮流，来自中国的外籍人员成为继日本后的一大新势力，占比达到13.9%。对于外籍人员来说，通常公司有租房补贴，他们预算充足，所以他们在曼谷一般会以2-3年为周期进行长期持续的租房，对于房东来说收租十分稳定。一般来说，他们更愿意选择在CBD与轨道交通附近的公寓，其中的高端租客更偏向装修有品位、配备泳池、健身房、花园的公寓或酒店式公寓。
NO.2 本地白领和留学生为主的中低端租户
曼谷仅国际学校就有136所，加上各类大中院校等，曼谷的教育也是相当的国际化。所以国际留学生也是一大群体。
对曼谷的年轻人来说，每月租金预算大概在1万泰铢左右（2000人民币左右）。
年轻人尤其是一些单身租客，大多会选择一居室或者开间式的公寓。
02曼谷的公寓怎么租：
1、短租
短租的目标人群一般是旅游度假的游客，平均每日的租金可以相当可观，曼谷的公寓装修精良，公寓一般标配泳池、健身房的设施，整体居住感受媲美五星酒店，因此来曼谷旅游度假选择公寓短租的人群比例非常高。
素坤逸核心区BTS沿线区域一居30平米，一晚的租金可达400-700元人民币不等。
目前泰国在短租上没有健全的管理制度和法规，很多公寓为了保证居住体验和安全，不允许房东公开做短租。
但实际上很多人依然会做，这样就会花费比较多的精力，比如需要自己亲自带住客入住，跟物业报备是自己的朋友亲戚等。
2、长租
长租的目标人群是在曼谷工作的外派人士，外派周期一般是2-3年，因此租期可以保证，也是曼谷房产投资者主流的出租形式。
长租的出租方式可以是开发商包租，物业、代理托管或自行打理。
（二）
芭堤雅是近年来东南亚热门的海滩度假胜地，房地产投资，旅游和养老基地。它享有“东方夏威夷”的美誉，吸引了来自世界各地的游客。据不完全统计，每年赴泰游客中约有1400多万人次目的地为芭提雅，芭堤雅是泰国重要的旅游支柱城市。每年大约有200到300个国际会议在芭提雅召开，旅游经济非常国际化。
曼谷的后花园，或者说曼谷的卫星城，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设。
海滨、沙滩、游轮、海岛、夕阳+风俗业是大多数人对芭提雅的初印象，还要加上泰国风情体验+热带风情城市+国际化文化融合+超浓郁度假氛围。整个芭提雅的人口结构当中80万常住人口+每年1200万游客。80万常住人口当中，其中泰国人大概只有5万，其他全部是来自世界各地的外国人。
除了旅游业、服务业之外，芭提雅府的邻居罗勇府的产业主要是外贸、物流、化工、汽车制造等等，汽车制造是泰国的支柱产业之一，泰国本身就是东盟第一大汽车制造国和全球第十大汽车制造国。芭提雅及附近承担了泰国大量的汽车工业，这是产业优势！也是芭提雅成为泰国第二城的底蕴所在。
其实芭提雅的利好不仅如此，比如泰国目前最大的ECC东部经济走廊计划，林查班港口的升级、芭提雅乌塔堡机场升级、中泰高铁互通、泰国三大机场互通等等，
芭提雅房产的乱象有以下几个方面：
1，开发商资质普遍不好,尤其是国际开发商。
他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜。
可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度。
2，房价水分非常大
这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行。
可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！
3，没有成熟的房地产市场
芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！
芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！
先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？
再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了...
给几个在芭提雅买房的建议吧！
1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心。
2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！
3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑。
4，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！
5，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！
6，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！
（三）、普吉岛
普吉岛是泰国旅游业最成熟的一个海岛，也是自然风光最美的一个海岛，银色沙滩、清澈见底的海水和形态各异的海岛！在这里，数十座3S级沙滩和32个风格迥异的小岛组成了普吉最迷人的热带风情。
游客在普吉岛的平均停留时长为 3.7 天，位居泰国主要旅游城市之首。今年2月份部分酒店入住率达到 100%，可谓一房难求。要知道选择在普吉岛投资房产还是有很多好处的，你不但可以享受普吉岛的优美环境和舒适生活，随时随地度假放松，还可以通过出租或转卖你的房产，获得一个稳定的收益。
因为普吉岛的旅游业一直保持着旺盛的需求，旺季时入住率一般可以达到 90%，淡季的入住率也能达到 40%以上，常年平均入住率达 70%左右，所以你的房产很容易找到租客或买家。
普吉岛有健全的城市配套，轻轨、国际医院、国际学校、七家高尔夫球场、两大国际机场、大型商超一应俱全
关于普吉岛的投资价值，除了旅游城市的特殊房价，激增的游客数量，泰国政府对于普吉岛的保护和可持续发展要求是非常严格的，所以对房产开发的要求也是比较多的。政府对于普吉岛的开发是有严格的管控的，过去几年，有一些善于包装的小开发商，或者外开开发商，在普吉岛随便弄块地就搞开发，有些甚至从一开始就是准备圈钱跑路的，坑了不少人。。。。
但是普吉岛本身没有问题，作为全球十大最美海岛之一，他的旅游资源非常丰富，同时，海岛上的土地资源也是非常稀缺，所以本身普吉岛的物业是很值得投资的，关键的是你如何才能买到靠谱的项目，普吉岛的项目是投资和度假都可以兼顾的普吉岛的租赁市场：应该说普吉岛是中国老人最集中的地方，长租市场比普吉岛好点，很多人还是在普吉岛定居的，而且我感觉普吉岛的项目租金还是比曼谷要高一点，整体的消费也比曼谷要高，投资的话，看长期的升值潜力！
（四）清迈
清迈(Chiangmai)为泰国北部城市，环境优美，气候凉爽，以玫瑰花著称，素有“泰北玫瑰”的雅称。清迈历史悠久，文化古迹众多。中国在清迈设立总领事馆。
清迈的发达程度仅次于泰王国首都曼谷，市内风景秀丽，遍植花草。清迈的天然环境优美，平均海拔300米，是泰国的高原城市，气候凉爽，是著名的避暑胜地。东部为坤丹山脉，西部为英坦昂山脉，山峰多在2000米以上，主峰英坦昂峰是全国最高峰，海拔2576米。中部为宾河流域。森林面积16700平方公里，占全府土地的73%。
清迈曾长期作为泰王国首都，仍保留着很多珍贵的历史和文化遗迹。城区内有代表着泰北灿烂历史文化的古老寺庙，同时清迈的丝绸、纺织品等也著称于世，每年都有大批丝绸、纺织品出口，是泰国制造业的重要支柱。
现今的清迈府总共有将近150万的人口，面积20107平方公里，但是观光客多半还是仅参观位于清迈府西方、占地360平方公里的清迈古城及其近郊。清迈城处海拔310米的盆地上，距离曼谷700公里，凡是北部的宗教、文化、经济、教育和运输都以此为中心，它与曼谷有着天壤地别的时空感，曼谷炫丽又忙碌，清迈则纯朴悠闲，是泰国最让人流连忘返的城市。
清迈当地平均月工资为12000泰铢至15000泰铢，折合人民币2300元到3000元，很多人月平均工资基本在10700泰铢左右。清迈市中心的公寓平均价格约为人民币12000元至14000元/平米，市区周边的房产价格约为人民币7500元至10000元/平米。
清迈度假养老，对于喜欢清静的人来说，清迈是最好的去处，去过清迈的人，都会很喜欢清迈的氛围，而且，清迈的民风是比较淳朴的，而且这四个城市，只有清迈还是以原住民居多，其他城市早都是外来人的天下了，住在清迈还是比较舒服的，清迈以别墅位置，喜欢发房子，一家人一起住的，清迈也是最合适的。
清迈不仅是养老的好去处，也是游子求学的最佳选择之一。清迈的国际学校凭借着全球化的视野，优质的教学质量、高性价比的学费，吸引着很多慕名而来的人们。泰国教育部统计全泰国一共有147所国际学校，清迈一共有将近37所国际学校，那也就是是剩下的普吉岛，芭提雅，青睐等城市一共也有30所左右，可见泰国的教育资源，主要就是集中在曼谷和清迈。
清迈是一个让人非常舒适的城市，既可以享受城市的繁华热闹，又可以享受乡村的悠闲宁静。清迈十分国际化，不但充满了各国的游客，还有很多来自世界各地的人选择在这里用电脑远程工作，清迈被称为digital nomad capital。今年全球排名前十的最适合数字游民居住和工作的地方，曼谷荣获第一，清迈荣获第二，生活成本越低、平均网速越快、休闲娱乐活动越多、安全系数越高的城市，排名越靠前，也越受数字游民的喜爱。在Nomad List公布的数据中，清迈数字游民每月的花费约995美元，约合人民币7200元，是第三及第四名的生活成本的一半。
每年在泰国热季的时候，很多曼谷的泰国人都会到清迈居住一段时间，享受清迈凉爽的气候。清迈的很多房东都是曼谷人。
清迈租赁市场：海外方面以及清迈租赁房地产的主要旅游市场，在查看按价格细分的清迈住房租赁需求时，国际和泰国租户之间存在一些差异。前者对月租金在 20,000-50,000 泰铢之间的房屋最感兴趣，其次是 10,000-20,000 泰铢。
租赁需求最为旺盛的区域在于国际学校和城市中心商业区域，主要是陪读家庭和养老需求。
那么在泰国投资房产有什么价值呢？无论采用什么方式出租，想想看，国内房产的平均租金回报率只有1-2%，而泰国平均租金回报有4%-7%，甚至有时候还能到10%！但是要想高收益，还需要选择好的房产和配套物业，这就涉及到地段、开发商、物业托管以及房屋本身的配套设施的选择等一系列问题。
